物业管理是一种新型的管理模式，它是社会主义市场经济体制的产物。它与计划经济中传统的房屋管理是不同的，它以经济手段代替了行政手段，以有偿服务代替了无偿服务，因此社会化、专业化、契约化、市场化是现代物业管理的四个基本特性。

　　1.社会化

　　物业管理社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人可以到社会亡去选聘物业管理企业，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;二是物业管理企业可以在社会上去寻找代管的物业，业主与物业管理公司是平等的关系可以互相选择。

　　2.专业化

　　物业管理的专业化是指由物业管理活动是由专业物业管理企业按照产权人和使用人的要求和物业管理合同的约定去实施专业化管理。他的专业化有三层含义：一是有专门的组织机构，具体体现在物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。二是有专业人员的配备。具体体现在物业管理人员也要有一定的专业技能，要取得相应的专业证书。三是有专门的设备工具。

　　3.契约化

　　物业管理契约化是指由通过契约来确定双方的权利和义务。物业管理法律关系的建立是一个要式法律行为，必须由物业管理法律关系双方签订书面的合同或契约。前期的物业管理合同是由开发商代表业主与物业管理公司签订，而当业主的人住率达到一定比例时就应由业主召开业主大会选出业主委员会，由业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订一份新的物业管理合同。物业管理合同必须是以书面形式订立，还必须交由当地的物业管理行政主管部门备案。

　　4.市场化

　　市场化是物业管理的最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理公司所提供的物业管理的属性是营利性的，是一种有偿服务，所提供的服务是一种有价的商品，业主和使用人购买并消费这种服务。而且物业管理企业是按照现代企业制度组成并运作，它是一个自主经营自负赢亏的经济实体，既然是企业就要进入市场，通过市场竞争机制和商品经营的方式来实现的商业行为，这就是市场化。


　　物业管理按产业性质属于服务性行业，其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对生活需求的变化，运用管理科学、环境生态科学和先进的维修养护技术，运用经济手段管理房产物业，提供全方位、多层次的管理服务。基本原则有以下几项：

　　1.服务第一、一切为了人的原则

　　物业管理服务的对象不是一时、一事、一人而是几年、几十年为社区内的人提供服务。因此，物业管理服务要面向置业人(业主)和使用人，向他们负责，一切为他们着想，以上乘的服务和科学的管理，营造一个舒适、方便、完全、优美的工作和生活环境，这是物业管理的根本宗旨和首要原则。

　　2.企业化经营原则

　　物业管理是通过各类经济性质的物业公司来实现的。物业公司是具有中介性质的执行信托职能的服务性法人企业是自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。作为独立的法人，按照公司法的规定从事经营活动，不受任何行政干扰。因此，物业管理公司在实施管理和提供服务的同时，必须依照经济规律的要求，实行有偿服务，按照谁受益、谁负担的原则，由受益人承担物业管理费用。作为经济实体的物业管理公司，必然也要考虑利润，这是衡量企业经济效益的重要标志之一。当然，要实现盈利公司必须依靠自身条件，积极创新业务，拓展市场，积极参与市场竞争。物业管理是一种市场行为，必须按照市场经济要求的做法，实行招投标制，选择合适的物业管理公司，由公司根据自己的经营能力，合理收费，优质服务。


　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

　　(3)依法收回土地使用权的。

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

　　(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

　　(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。


　　(1)执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法;

　　(2)整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益;

　　(3)办理房地产交易鉴证等手续;

　　(4)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;

　　(5)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;

　　(6)发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。


　　物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造并保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。物业管理行业的发展，对于顺利实现我国第三步战略目标，全面建设小康社会具有积极的促进作用：

　　①规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量，改善城市面貌;

　　②规范发展物业管理有利于增加就业，扩大居民消费;

　　③规范发展物业管理有利于维护社区稳定，推动精神文明建设;

　　④规范发展物业管理有利于促进财富增值，培育民主意识。\\r\\n \\r\\n